Expert Bâtiment
LA VEFA
La vente sur plans ou VEFA peut concerner aussi bien des appartements dans des immeubles collectifs que des maisons individuelles en copropriété. Même si l’acquisition fait l’objet d’un acte authentique devant notaire, la VEFA se distingue d’une vente classique.
L’acquéreur passe un contrat avec un promoteur pour la construction d’un immeuble. La vente porte à la fois sur le terrain et la construction choisie sur plan. Le promoteur vendeur s’engage sur la consistance du bien futur.
Le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions au fur et à mesure de leur réalisation, mais il conserve néanmoins jusqu’à l’achèvement de la construction les pouvoirs de maître d’ouvrage, il dirige donc les opérations de construction, est en rapport avec l’architecte et les entreprises de bâtiment.
L’acquéreur doit payer le prix de façon échelonnée pendant l’exécution des travaux en respectant des pourcentages fixés réglementairement. Le vendeur est tenu des garanties d’éviction, des vices apparents ou cachés, des défauts d’isolation phonique, des malfaçons. Il doit aussi, pour que l’acquéreur soit assuré de l’achèvement de la construction, justifier d’une garantie extrinsèque (caution, ...) ou intrinsèque (avoir suffisamment de fonds propres,…)
En d’autres termes, la vente en l’état futur d’achèvement s’impose lorsque : le constructeur vend un logement, des locaux mixtes ou une maison individuelle le terrain sur lequel la construction sera édifiée ; le constructeur s’engage à construire sur un terrain qu’il procure directement ou indirectement.
Le vendeur (réservant) s’engage à réserver à l’acheteur (réservataire) un immeuble ou une partie d’immeuble (un appartement) dont il indique la consistance, la qualité de construction et le délai d’exécution. En contrepartie, l’acquéreur verse une somme d’argent, déposée sur un compte spécial.
Contrat Préliminaire
Pour un immeuble à usage d’habitation, si un avant-contrat est conclu, il doit obligatoirement revêtir la forme d’un contrat préliminaire, strictement réglementé (articles L 261-15 et R 261-25 et suivants du CCH). On l’appelle aussi « contrat de réservation ».
Le contrat préliminaire doit être établi par écrit. Il peut être rédigé sous seing privé, et souvent il est signé dans le bureau de vente. Il peut être pourtant conseillé de conclure un avant-contrat notarié en raison de l’important contentieux que suscite la question, et des conséquences pour le vendeur d’une clause oubliée ou trop imprécise.
Lorsque le contrat préliminaire est conclu sans notaire, le réservataire a une faculté de rétractation de sept jours suivant la notification du contrat par lettre recommandée AR. Le dépôt de garantie doit alors être restitué. En revanche, cette faculté n’existe pas si le contrat préliminaire est un acte authentique (c’est-à-dire notarié).
Le contrat de VEFA
Le promoteur doit notifier à l’acquéreur le projet d’acte de vente (ainsi que le règlement de copropriété) 1 mois au moins avant la date de signature de cet acte. Ainsi, le futur acquéreur peut signer en parfaite connaissance de cause, et connaître les éventuelles modifications qui seraient intervenues depuis la signature du contrat préliminaire.
Le contrat préliminaire n’a cependant qu’un caractère général et prévisionnel. Le vendeur peut donc apporter quelques "légères" modifications au contrat initial.
Le réservataire à, dans ce cas, le choix entre :
- Acquérir aux nouvelles conditions (qui peuvent être, d’ailleurs, des améliorations) ou;
- Abandonner le projet et demander la restitution du dépôt de garantie (aux conditions précisées ci-dessus), avec, s’il peut justifier d’un abus de la part du vendeur, dommages-intérêts.
Contenu de l’acte
La vente en l’état futur d’achèvement doit obligatoirement être conclue par acte authentique et comporter :
- la description de l’immeuble ou de l’appartement vendu
- les caractéristiques techniques de l’immeuble
- le prix et les modalités de paiement. Les règles de révision pour le contrat préliminaire s’appliquent à la vente elle-même.
- le délai de livraison
- la garantie d’achèvement de l’immeuble (ouverture de crédit ou cautionnement) ou du remboursement des versements (engagement de remboursement des frais déboursés)
- les indications relatives au seul lot qui fait l’objet de la vente
- la mention, si le vendeur (le promoteur) a recours à un prêt spécial du Crédit Foncier de France ou du Comptoir des entrepreneurs, que l’acheteur a pu en prendre connaissance pour connaître les conditions financières de l’opération.
- La mention que le règlement de copropriété a été communiqué à l’acquéreur préalablement à la vente.
Exécution des travaux
Pendant toute la durée des travaux, le promoteur conserve la qualité de maître d’ouvrage.
Il est donc le seul à avoir des contacts avec le maître d’œuvre, les architectes, les bureaux d’études et les entrepreneurs. Il peut donc les choisir négocier librement les marchés et procéder à la réception des travaux.
Il s’agit de pouvoirs importants, mais qui peuvent se révéler insuffisants si le vendeur doit effectuer des actes portant sur des parties communes, ou respecter des contraintes d’urbanisme ou autres prescriptions dont serait assorti le permis de construire, ou encore assurer la desserte des immeubles ou leur raccordement avec les réseaux de distribution et les services publics. C’est pourquoi la vente est souvent assortie d’un mandat donné par l’acquéreur au vendeur afin que ce dernier puisse effectuer des actes de disposition sur le terrain ou les bâtiments.
Paiement du prix par l’acquéreur
Les sommes versées par l’acquéreur d’un logement ne peuvent, en aucun cas, excéder les pourcentages suivants :
- 35 % à l’achèvement des fondations. Cet achèvement est certifié par un homme de l’art ;
- 70 % à la mise hors d’eau, (la pose des toitures ou des terrasses après exécution de l’étanchéité) ;
- 95 % à l’achèvement de l’immeuble.
Le solde (5 %) est consigné en cas de non-conformité des travaux avec les prévisions du contrat, chez le notaire de l’opération pour lever les réserves.
Ces sommes sont exigibles par versements périodiques constants ou par versements successifs en fonction de l’avancement des travaux.
Si le contrat prévoit une pénalité pour retard dans les paiements, son taux ne peut excéder 1 % par mois.
Consignation du solde
A l’achèvement de l’immeuble, l’acquéreur ne règle « que » 95 % du prix s’il estime, lors de la mise à disposition du local, que l’immeuble n’est pas conforme aux prévisions du contrat. Les 5 % restants sont alors consignés.
Ces 5 % ne doivent pas être confondus avec ceux consignés lors de la signature du contrat préliminaire (cas de la vente conclue moins d’un an après sa signature) et qui s’imputent sur le premier versement.
La consignation évoquée ici n’est pas systématique, elle n’est possible qu’en cas de contestation relative à la conformité de l’immeuble. Elle garantit à l’acquéreur que le vendeur réalisera les mises en conformité réclamées. A défaut, l’acquéreur peut demander au juge l’autorisation d’utiliser les fonds consignés pour faire effectuer les travaux nécessaires.
La consignation n’est possible que si le défaut de conformité est bien réel. Dans le cas contraire, le vendeur n’est tenu de remettre les clés qu’en contrepartie du versement effectif du solde du prix. Un retard dans la livraison n’est, par exemple, pas considéré comme un défaut de conformité justifiant la consignation du solde. Les modalités de consignation (lieu, date, ...) n’étant pas prévues par le code de la construction et de l’habitation, ce sont les règles de droit commun qui s’appliquent :
En l’absence d’accord entre l’acquéreur et le vendeur, la consignation s’effectue à la Caisse des Dépôts et des Consignations ;
En cas d’accord entre les parties, la consignation peut s’effectuer devant le notaire qui a rédigé l’acte de vente.
Garanties d’achèvement et de remboursement
C’est certainement le dispositif le plus protecteur de l’acquéreur dans une vente en l’état futur d’achèvement : il le prémunit contre un arrêt de chantier avant achèvement de l’immeuble (exemple : liquidation judiciaire du vendeur).
Deux garanties coexistent :
extrinsèque (dite aussi « bancaire » ou « financière ») : garantie fournie par une banque ou un établissement financier et garantissant l’achèvement de l’immeuble ou le remboursement des sommes versées par l’acquéreur ;
intrinsèque : simple garantie d’achèvement et qui résulte de l’existence de certaines conditions financières permettant de penser que l’opération sera menée à bonne fin.
La garantie extrinsèque est la plus protectrice de l’acquéreur puisqu’un organisme financier prendra en charge ou bien l’achèvement de l’immeuble ou bien le remboursement intégral des sommes versées. Mais elle est bien plus coûteuse que la garantie intrinsèque qui est, de ce fait, préférée des promoteurs.
La constatation de l’achèvement
La garantie d’achèvement ou de remboursement prend fin à l’achèvement de l’immeuble.
L’immeuble est réputé achevé lorsque sont exécutés les ouvrages et installés les éléments d’équipement indispensables à son utilisation conformément à sa destination.
L’achèvement doit être constaté par un homme de l’art (l’architecte) ou par un expert désigné par le tribunal, qui atteste la conformité des travaux au permis de construire.
La constatation de l’achèvement de l’ouvrage met fin aux garanties d’achèvement et de remboursement, mais ne présume ni de la conformité des travaux aux prévisions initiales, ni de la renonciation par l’acquéreur à son droit de faire jouer les garanties que lui doit par ailleurs le vendeur.
La livraison en VEFA
Préalablement à toute livraison de parties privatives ou de parties communes, le promoteur en sa qualité de maître d’ouvrage doit procéder, seul et sous sa responsabilité, avec les entreprises de la construction, à la réception des bâtiments, ouvrages et équipements qu’il a fait réaliser par rapport aux marchés qu’il a conclu avec elles. C’est cette réception qui constitue le point de départ des trois garanties légales : parfait achèvement (sur la base des réserves notées à la réception), biennale et décennale.
La livraison est, dans le cadre de toutes les ventes et en particulier pour celles effectuées en état futur d’achèvement (VEFA), le moment fatidique pour l’acquéreur. Ce dernier doit en effet prendre livraison du bien acquis et vérifier sa conformité avec ce qui lui a été promis.
L’acquéreur a alors deux possibilités : refuser la livraison, ou l'accepter avec réserves et compter sur le promoteur pour les lever après la livraison.
En « VEFA », l'acquéreur a déjà acheté et il est déjà propriétaire des ouvrages au fur et à mesure de la construction ; s'il refuse la livraison, et le règlement du solde du prix (hors retenue de garantie) qui y est lié, le vendeur peut engager une simple action de recouvrement sur le versement omis.
Mais la livraison des parties privatives comme des parties communes a également une autre fonction : celle de faire constater par les acquéreurs la conformité du produit livré au descriptif contractuel annexé à leurs actes de vente.
Refus de la livraison
Refuser la livraison, c'est faire valoir que le vendeur a manqué à son obligation de délivrance (articles 1603 et 1604 du Code civil). Dans ce cas, l’acquéreur s’expose à ce que le promoteur engage une action en vue de faire constater le caractère « livrable » du bien. Le refus n'est donc à conseiller que s'il y a non-conformité manifeste de la chose livrée au descriptif (surface, défauts graves, prestations importantes inférieures à celles promises et non "rattrapables") ou si l'état de non-finition rend le bien impropre à sa destination
Réserves consignées :
S'il n'y a que des problèmes d'ordre mineur, fussent-ils nombreux, l'acquéreur a intérêt à accepter la livraison, quitte à relever avec beaucoup de soin tous les manquements du promoteur. C'est ce qu'on appelle les "réserves" consignées lors de la livraison.
En outre, en «VEFA», l'acquéreur dispose d'un mois après la livraison pour compléter la liste des réserves de tous genres, et il dispose de la part du promoteur d'une garantie spéciale, dite des «vices apparents», qu'il peut faire jouer (judiciairement) dans un délai d'un an après la livraison si les réserves ne sont pas levées. L'acquéreur peut alors demander soit l'annulation de la vente, soit la réduction du prix, à moins que le promoteur ne s'engage à y remédier (article 1642-1 du Code civil) !
Autre avantage : il peut consigner jusqu'à 5% du prix de vente jusqu'à ce que les réserves soient levées : cela s'appelle une retenue de garantie (article R261-14 du Code de la construction et de l'habitation).
Enfin, pour les défauts ou désordres non visibles à la livraison et qui apparaîtront ultérieurement, il dispose des mêmes garanties que l'acquéreur d'un bien achevé.